ln caso di cessione di unità abitative acquistate da meno di cinque anni, l’eventuale plusvalenza costituisce reddito diverso. Il contribuente può optare per l’applicazione di un’imposta sostitutiva in luogo della tassazione ordinaria IRPEF. L’esercizio dell’opzione può risultare conveniente sia perché può comportare vantaggi in termini d’imposta sia perché riduce il rischio di controlli sull’operazione. In particolare, l’imposta sostitutiva si applica con l’aliquota del 26%, superiore alle prime due aliquote degli scaglioni IRPEF; tenuto conto che si parla di sopravvenienze derivanti dalla cessione di immobili, tuttavia, in buona parte dei casi l’aliquota IRPEF potrà plausibilmente risultare superiore all’aliquota dell’imposta sostitutiva. Sono inoltre esclusi i controlli dell’Amministrazione finanziaria in materia di compravendite immobiliari e l’applicazione dell’accertamento induttivo.
Chi
Soggetti che non agiscono nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali (persone fisiche, società semplici, enti non commerciali, tranne che per la cessione di immobili relativi all’impresa eventualmente esercitata, soggetti non residenti privi di stabile organizzazione nel territorio dello Stato) e che realizzano plusvalenze mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili (
art. 67, comma 1, lettera b,
TUIR).
Cosa
Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi:
– quelli acquisiti per successione,
– le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari,
danno luogo a redditi “diversi”, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante (
art. 67, comma 1, lettera b,
TUIR).
Inoltre, sono considerati redditi “diversi”, “in ogni caso”, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (anche in questo caso, sempreché non conseguiti nell’esercizio di imprese commerciali o di arti e professioni).
Non danno, invece, luogo a redditi “diversi”:
a) le cessioni di beni immobili (diversi dai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria) acquistati o costruiti da più di cinque anni;
b) le cessioni, anche prima del decorso del quinquennio, di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (ivi compreso il coniuge separato nelle more della sentenza di divorzio, cfr.
risoluzione n. 8/1471 del 2 aprile 1983 e
risoluzione 7 marzo 2008, n. 82;
c) le cessioni, anche prima del decorso del quinquennio, di unità immobiliari urbane che siano state adibite ad abitazione principale di un familiare usufruttuario poi deceduto (
risoluzione 30 maggio 2008, n. 218);
d) la vendita di unità immobiliari risultanti dal frazionamento di un immobile qualora detto immobile, prima del frazionamento, sia stato destinato ad abitazione principale, dal contribuente o dai suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione.
La plusvalenza è costituita dalla differenza tra:
– i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta;
– il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.